KDV’den istisna olan teslim ve hizmetlerde tevkifat söz konusu olmaz... Fatura düzenleme ve amortisman ayırma sınırı 2017 yılı için 900-TL'dir ... İndirimli orana tabi işlemlerden doğan KDV iade taleplerinde iade konusu yapılamayacak kısım 2017 yılı için 21.400-TL.dir ... Gelir Vergisinden istisna kıdem tazminatı tavanı 01.07.2017-31.12.2017 döneminde 4.732,48-TL.dir ... Hizmet süresi ne olursa olsun 18 yaşından küçük 50 yaşından büyük işçilerin yıllık izin hakları 20 gündür...
TMS/TFRS   |   SPK Mevzuatı   |   Vergi Mevzuatı   |   SGK Mevzuatı 
Gayrımenkullerde Değer Artışı Kazancının Vergilendirilmesinde Dikkat Edilecek Hususlar
SMMM Merdan Altınöz

              25.09.2012

   Makalemizin konusu gayrimenkullerin satılmasında 5 Yıllık sürenin doğru hesaplanması, ve  gayrimenkulün iktisap tarihinin belirlenmesidir. 

Gelir Vergisi Kanunu 80.mükerrer maddesine  5615 sayılı kanunun 5.maddesi ile değişen, 01.01.2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 5 Yıl içerisinde elden çıkartılan ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, GVK 70.maddesi 1.fıkrasının, (1)(2)(4) ve (7) no.lu bentlerin de yazılı olan mal ve hakların elden çıkartılmasından doğan kazançlar, değer artışı konusunu oluşturmaktadır. 

 Gayrimenkuller Türk Medeni Kanununda “taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısı ile yerinde sabit olan mallardır. Bunlar Türk Medeni Kanunun, 704.maddesinde;

1-Arazi

2-Tapu siciline ayrı sahifeye kaydedilen bağımsız sürekli haklar

3-Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sayılmıştır.

Türk Medeni Kanunun 705.maddesi uyarınca, tapu ve tescil olmaktadır. Buna göre kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artış kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce, sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde iktisap tarihi olarak, tapuya tescil tarihi yerine, fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerektiği görüşündeyiz. Söz konusu gayrimenkullerin fiilen kullandıklarını, elektrik, doğalgaz, telefon, su teslim tutanakları vb. belgeler ile tefsik etmeleri halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden, fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

 Örneğin; Bayan ‘Y’ nin, kooperatif üyeliği karşılığında, iktisap ettiği gayrimenkulünü 22.07.2010 tarihinde, elektrik ve su bağlatarak bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldığı belgeler ile, ispatlamıştır. Bu gayrimenkulün Bayan ‘Y’ adına tapu tescili, 10 Haziran 2011 tarihinde yapılmıştır.

Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından,  5 Yıllık süre hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandığı, 22.07.2010 tarihinin, iktisap tarihi olarak esas alınması ve 22.07.2015 tarihine kadar satması durumunda, değer artışı kazancının konusuna girecektir.

Özellikle, değer artışı kazancının hesaplanmasında, çok sık karşılaşılan uygulamalardan birisi de,  gayrimenkulün kat irtifakı tapusunun mu, yoksa kat mülkiyeti tapusunun mu,  dikkate alınacağı durumudur.

Örneğin; Bay ‘S’ Sahip olunduğu gayrimenkulünü, kat irtifakı olan tapusunu, 02.02.2008 tarihinde, kat mülkiyeti tapusunu ise, 13.08.2011 tarihinde almıştır. Bu durumda, değer artışı kazancının hesaplanmasında kat irtifakı tapunun alındığı 02.02.2008 tarihinin esas alınması gerektiği görüşündeyiz.

Değer artışı kazancının hesaplanmasında, mal ve hakların elden çıkarılmasında, iktisap bedelini üretici fiyat endeksindeki artış oranlarınca artırılabilmesi için, alış tarihinden önceki ay ve satış tarihinden önceki ay arasında ki sürede, endeksteki artış oranının  %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Mal ve haklarının elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilecek giderler şunlardır;

1-Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli

 2-Elden çıkarılma dolayısı ile yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar

Maliyet Bedelinin tespit edilememesi halinde, maliyet bedeli yerine;VUK hükümlerine göre, takdir komisyonunca, tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

Değer artış kazançlarına ilişkin istisna tutar, 280 seri nolu Gelir Vergisi Tebliğinde yayınlanan 2012 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere, 8.800-TRY olarak tespit edilmiştir.

Örnek uygulama;

Mehmet Bey, 01.05.2007 tarihinde 350.000,00-TRY  ye satın almış olduğu konutu, 18.04.2012 tarihinde 600.000,00-TRY ye satmıştır. Satış işlemleri nedeni ile, 6.350,00 TRY Emlak vergisi ve 8.600,00-TRY de harç ödemiştir. Buna göre Mehmet Bey, konutunu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren 5 tam yılından önce satmış olduğundan elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.

Gayrimenkulün elden çıkarıldığı tarihten bir önceki ay 2012 Mart, ÜFE 205,60

Gayrimenkulün iktisap tarihinden bir önceki ay 2007 Nisan, ÜFE 140,13

 Artış Oranı  : 205,60 – 140,13 \ 140,13 = %46,72

 Bu oran kanunda belirtilen artış oranın üzerinde olduğu için endeksleme yapılabilecektir.

Konutun endekslenmiş Maliyet Bedeli

350.000,00 * (205,60 \ 140,13) = 513.523,16 TRY dikkate alınacaktır.

           Buna göre Mehmet Bey’in, satmış olduğu gayrimenkulünden dolayı,

İstisna öncesi değer artışı                      : 600.000,00–513.523,16 = 86.476,84

Yapılan harcamalar                                 :   6.350,00+8.600,00     = 14.950,00

Harcamalar Sonrası Kalan Değer Artışı   :  86.476,84-14.950,00    = 71.526,84

İstisna sonrası değer artışı kazancı        :  71.526,84-8.800,00      = 62.726,84

 

 Gelir Vergisi Kanunun 103.maddesinde ki vergi oranları uygulanarak, Mehmet Bey’in 2012 Yılı için ödeyeceği Gelir Vergisi aşağıda ki gibi hesaplanacaktır;

 Vergiye Tabi Gelir             : 62.726,84

Hesaplanan Gelir Vergisi   : (58.000,00  si için 13.410,00  4.726,84  si için 1.654,40*0.35 =)

Toplam Ödenecek Vergi    : 13.410,00+1.654,40= 15.064,40

 

           *** 62.726,84 TRY Değer Artışı Kazancı  2013 yılı Mart ayının, 1. Gününden 25.günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilip,  Hesaplanan 15.064,40 TRY gelir vergisi  Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit şeklinde ödenecektir.