KDV’den istisna olan teslim ve hizmetlerde tevkifat söz konusu olmaz... Fatura düzenleme ve amortisman ayırma sınırı 2017 yılı için 900-TL'dir ... İndirimli orana tabi işlemlerden doğan KDV iade taleplerinde iade konusu yapılamayacak kısım 2017 yılı için 21.400-TL.dir ... Gelir Vergisinden istisna kıdem tazminatı tavanı 01.07.2017-31.12.2017 döneminde 4.732,48-TL.dir ... Hizmet süresi ne olursa olsun 18 yaşından küçük 50 yaşından büyük işçilerin yıllık izin hakları 20 gündür...
TMS/TFRS   |   SPK Mevzuatı   |   Vergi Mevzuatı   |   SGK Mevzuatı 
Muhasebe | Vergi |  SGK |  Denetim |  Meslek Mevzuatı |  TTK |  TMS/TFRS |  Borçlar Kanunu |  Hepsi
Merhaba. Babam kardeşleriyle birlikte (yaklaşık 40 sene önce) almış olduğu arsanın tapusunu kendi üzerine almış. 2006 yılında arsanın bir inşaat firmasına 5 daire karşılığında verilmesi ile birlikte, firmayla yapılan sözleşme kapsamında alınacak 5 dairenin önce babama teslimi, sonrasında ise alınacak 4 dairenin noter kanalıyla kardeşlere satışı yapılmıştır. Yapılan satışta daire bedelleri 35.000-TL olarak belirlenmiş. Dairelerin teslimi gecikmiş ve tapuların verilmesi 2014 yılına sarkmıştır. Tapuları alınması sırasında babamın 5 daireyi inşaat firmasından teslim alması ve 4 kardeşine satış şeklinde yapması gerektiği söylenmiştir. Bu konu hakkında 2 sorum olacak şöyle ki; tapu satış işlemini yaparken 2006 yılındaki satış sözleşmesindeki 35.000 TL’yi mi dikkate alacak, yoksa tapuların devri sırasında rayiç ya da emsal bedel uygulaması yoluyla mı bir bedel belirleyecektir? Diğer sorum ise babama ticari kazanç kapsamında bir vergi çıkar mı? Beyanda bulunmak zorunda mıdır? Teşekkürler…

Değerli Üyemiz,

Verdiğiniz bilgiler doğrultusunda; babanızın şahsi mülküne konu olan ve ticari işletmesine dahil olmayan arsasının, 2006 yılında kat karşılığında bir inşaat firmasına verildiği ve karşılığında 5 adet bağımsız bölüm alındığı, bunlardan 4 adet bağımsız bölümün (arsa payının) inşaat henüz bitmeden noter kanalıyla kardeşlere devredildiği, 2014 yılında ise babanızın adına tapuların çıktığı ve kardeşlerine ilgili yılda devir işleminin yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere inşaat faaliyetleri “Özel inşaat” ve “Taahhüt şeklindeki inşaat işleri” olarak ayrılmaktadır. Sorunuza konu olan durumun; arsa karşılında daire alınması şeklinde gerçekleşen ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak, arsa üzerine yüklenici (inşaat firması) tarafından inşa edilecek dairelerden bir kısmının yüklenici tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine devredilmesi şeklinde ifade edilen “Kat karşılığı özel inşaat işi” olduğu anlaşılmaktadır.

Kat karşılığı özel inşaat işine yönelik olarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşmeyle, arsa sahibinin inşaat üzerindeki payı ve arsanın yükleniciye devri konuları netleştirilir. Teslim alınacak daireler karşılığında yapılacak arsa devir işleminin ne zaman ve hangi şartlar altında yapılacağı belirlenir.  Devir işlemi inşaat başlamadan topluca, inşaat devam ederken (kısım kısım) veya inşaat bitiminde yapılabilir.

Sözleşme uyarınca, arsa üzerine “kat irtifakı” tesis edilmekte böylece inşaatın bitiminde ortaya çıkacak dairelere isabet eden arsa payları tespit edilmektedir. Tespit edilen bu kat irtifakları üzerinden arsa payları yükleniciye devredilir. Devir işlemlerinin ne zaman yapılacağının sözleşmede belirlenmiş olması, tarafların inşaat süresince kendilerine ait ileride ortaya çıkacak bağımsız bölümler üzerinde önceden tasarruf imkanına sahip olmaları bakımından önemlidir.

Taraflar, inşaat henüz tamamlanmadan, kendilerine ait arsa payları üzerinden, noterde düzenlenen “satış vaadi sözleşmesi” vasıtasıyla, ileride kendilerine ait olacak dairelerin satışını üçüncü kişilere yapabilirler. Bu sözleşme, ileride yapılacak bir satışın şartlarını belirler ve henüz daire tamamlanmadığı için gayrimenkul üzerindeki tasarruf hakkının devredilmemiş olur. Bu satışla ilgili olarak üçüncü kişi alıcılara kat irtifakları üzerinden, ileride sahip olacakları dairelerin bilgilerini de içeren (inşaatın henüz bitmemesi nedeniyle)  arsa tapusu” verilir. Bu şekilde sözleşme düzenlenen üçüncü kişiler, inşaat bitince bağımsız bölüme sahip olacak ve bu bağımsız bölümlerin arsa payları da hisseleri oranında kendilerinin olacaktır.

Kat karşılığı özel inşaat işinde, arsa sahibi yönünden daire karşılığında arsa satışı gerçekleşmektedir. İnşaatın bitiminde yükleniciye bırakılacak olan dairelere ilişkin arsa payları, arsa sahibinin mal varlığından çıkar. Burada trampa şeklinde iki ayrı teslim söz konusudur. İnşaatın bitiminde tarafların daire olarak kendi payları tapuda ayrı ayrı tescil edilir ve bina tapuları çıkarılır.

Yükleniciye ait dairelerin arsa paylarının devrinde; arsa sahibi açısından elde edilen hasılat, arsa karşılığı alınan dairelerin emsal bedeli, maliyet ise devredilen arsanın değeridir. Hasılat ve maliyet arasındaki fark, arsa sahibinin kazancıdır. Bu kazanç (arsa ticari işletmeye dahil değilse) değer artış kazancı yönünden Gelir Vergisine tabidir.

Kat karşılığı özel inşaat işinde, yüklenici için arsa maliyeti, arsa karşılığında arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin inşaatı için yapılan harcamaların toplamıdır. Bu bedel aynı zamanda arsa sahibi için teslim ettiği arsa paylarının değeridir. İnşaat tamamlanmadan maliyet tespit edilemediğinden, vergiyi doğuran olay inşaatın bitiminde ve gayrimenkullerin taraflarca devrinde gerçekleşir ve fatura düzenlenir.

Yukarıda verilen açıklamalar ve tarafınızdan verilen bilgilerin birlikte değerlendirilmesi sonucunda;

- Babanız ile yüklenici olan inşaat firması arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imza etmiş olması durumu karşısında, amcalarınız (tapuda pay sahibi olarak gözükmedikleri için) bu sözleşmenin tarafları olamazlar,

- Babanızın kardeşleri ile arasında düzenlediği “satış vaadi sözleşmesi” vasıtasıyla “kat irtifakı” tesis etmiş olması, inşaat bittiğinde teslim edilecek dairelerin bedellerinin ödendiğini belgelendiremez,

- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, babanız ile yüklenici arasındadır ve inşaat bittiğinde teslim edilecek daireler, sözleşme hükümleri gereğince arsa sahibine (üçüncü kişilere değil) fatura düzenlenerek yapılır, dolayısıyla yüklenici firmanın belirttiğiniz uygulaması yerindedir,

- Babanızın arsa tesliminde, arsanız ticari bir işletmeye konu olmadığı için, alınan daireler ve verilen arsa arasındaki fark değer artış kazancıdır. Bu kazanç hesaplanırken dikkate alınacak hasılat, arsa karşılığı alınan dairelerin emsal bedeli (arsanın değil) maliyet ise devredilen arsanın değeridir.

- Bununla beraber, arsanın satın alınma tarihi ile teslim tarihi arasında 4 seneden (01.01.2007 tarihinden sonraki alımlarda 5 yıldan) fazla olduğu için, arsanın teslimi Gelir Vergisinin konusuna girmemektedir. Ayrıca, babanızın arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmediği varsayımı altında, arsa tesliminde KDV uygulanmayacaktır.

- Babanızın daireleri satması durumunda, bu satışlar kardeşlerine dahi olsa, arsa karşılığında alınan 4 adet daireyi satması, ticari kazanç kapsamında değerlendirilebilir. Şöyle ki; Maliye idaresinin görüşü, dairelerin aynı veya farklı tarihlerde farklı kişilere satılması işlemini, arsa sahibinin gayrimenkul alım-satımı işiyle uğraştığına karine sayılarak, bu kazancın Ticari Kazanç olması gerektiği yönündedir.

İyi çalışmalar dileriz,

MizanTürk Ekibi.